Il mito del mattone

Con questo post mi prometto di andare contro il sentire comune dell'italiano medio e provare a scalfire una delle sue granitiche certezze nel campo degli investimenti: che il mattone sia sempre il miglior affare e l'unica classe dove abbia senso mettere soldi.
Quante volte infatti avrete sentito parlarne (tra amici o al bar) di mettere soldi in un bel immobile quando si arrivava a parlare di soldi? Hai due soldi da parte? Comprati un appartamento ed affittalo! Con i soldi della pigione avrai un rendimento di tutto rispetto e la rivalutazione é certa e sicura! Sono anche abbastanza sicuro che i pochi che seguono questo mio blog si saranno chiesti perché parlo di strumenti astrusi come obbligazioni, azioni o ETF e non ho mai toccato l'argomento dell'investimento in solidi mattoni.

Come funziona un investimento immobiliare credo sia chiaro un po' a tutti: si individua un immobile, che si supponga abbia una certa appetibilità per l'affitto, lo si compra, lo si affitta e ci si gode dell'affitto versato dall'inquilino. Alla lunga se ci si stufa lo si rivende. Se ci fate caso, possiamo il paragonare il tutto ad un investimento in obbligazioni: si compra un titolo di stato che riconosce una cedola fissa (da paragonare all'affitto), l'unica differenza é che un'obbligazione prima o poi scade, viene rimborsata al suo valore nominale. Si potrebbe azzardare quindi un paragone tra i due investimenti, considerando anche la classe di rischio. Per farla breve, persone molto più brave ed esperte lo hanno fatto, proprio di recente sul corriere é uscito uno studio che compara le due situazioni (a dire il vero considera il caso in cui si affitta una casa con Airbnb, che in genere é considerato più redditizio rispetto al caso di affittare a un solo inquilino)  che trovate qui.
Ma come, impossibile! Gli appartamenti in zona mia se li affitti ti danno il 10% di rendimento! Ma che diranno mai! Queste in genere é la reazione che sento a questo tipo di articoli o inchieste da una persona media, e in molti casi gli animi nell'interlocutore si surriscaldano e iniziano le urla e gli improperi.

Vedete, investire in immobili non é una cosa semplice e in genere ci sono una mare di costi e rischi nascosti che le persone normali non considerano. In maniera del tutto sparsa e non esaustiva:

- Costi di transazione: quando comprate un appartamento ci sono alcune spese che dovrete sostenere (agenzia, ad esempio o varie tasse di cui non ricordo esattamente) così come lo rivendete. Spesso e volentieri, prima di affittare dovrete fare qualche lavoro all'immobile, e quindi spendere soldi. Molti spesso non se ne ricordano o tengono conto quando vanno a fare i conti.
- Costi di gestione: sull'affitto che vi pagano, pagherete tasse (ad esempio adesso vi é una cedolare secca del 21%). Inoltre se siete in condominio ci saranno le spese condominiali da pagare. Potrebbero capitarvi anche spese straordinarie (rifacimenti facciate e via discorrendo) e anche quelli andrebbero messi in conto. Molti poi comprano facendo mutuo, e quindi versando interessi ad una banca che sono anche essi a fondo perduto.
- Rischio emittente: quando vi ho parlato di obbligazioni vi ho sempre messo in guardia dal cosiddetto rischio emittente. Una cosa simile esiste anche per gli immobili, siete sicuri al 100% che il proprio inquilino possa pagarvi la pigione? Ovviamente esistono molti inquilini onesti e solventi, ma dipende spesso dalle zone in cui vi trovate e in un certo senso anche dalla fortuna. Fatto sta che se beccate l'inquilino sbagliato e inizia a non pagarvi possono essere dolori, nel senso che esiste il rischio che perdiate qualche mensilità a voi dovuta prima che riusciate a sfrattarlo (e ricorrere a vie legali é un discreto stress, non vi crediate!).
- Rivalutazione: l'uomo medio pensa che il proprio immobile avrà una rivalutazione stratosferica nel corso degli anni. Qui il discorso di fa abbastanza complesso, ma in breve é un effetto che hanno avuto i fortunati che hanno comprato fino a 20 anni fa o negli anni del boom economico (50/60). Chi ha comprato di recente, estremizzando all'apice della bolla immobiliare 2006/2007 ad esempio ancora si trova paradossalmente in perdita. Magari riesce a recuperare in futuro ma non é detto.

Ho provato a raggruppare in tre punti i principali costi/rischi accolti che esistono in un investimento immobiliare e che la gente in genere non considera nelle comparazioni tra investimenti. Aggiungo anche che molti si improvvisano immobiliaristi e sono sicuri che qualsiasi buco che compreranno abbia un valore intrinseco, ma spiacente non funziona in questa maniera. Comprare un immobile in centro a Milano é molto diverso e offre maggiori prospettive rispetto ad acquistare in provincia, ma i costi nel primo caso saranno maggiormente alti e abbasseranno ancora di più i rendimenti rispetti al secondo. In breve: da quel poco che capisco il mercato immobiliare é più complesso di quel che sembra, molto influenzato da dinamiche locali (per questo sconsiglio anche gli investimenti da remoto) e i rendimenti si allineano a quelli del free risk o obbligazionario. Ha quindi senso puntare tutto si di esso? Per i nostri scopi da rentier, io dico, specialmente agli inizi, no.
Se non avete un soldo da parte e vi state costruendo meticolosamente la vostra rendita, puntare tutto su un unico immobile é dal punto di vista pratico non molto praticabile. Questo perché vi serviranno un minimo di 100K per poter puntare ad un immobile da mettere a rendita (in questo caso dovrete anche sottoscrivere un mutuo) per alla fine ottenere un rendimento equiparabile a quello di un'obbligazione. Ne vale veramente la pena?
In realtà esistono delle eccezioni in cui ha senso considerare l'investimento immobiliare:

- Ne ereditate uno (grazie al c...., direte voi). La situazione invero é abbastanza comune in Italia, nonostante tutti i piagnistei che sento: le famiglie italiane sono storicamente zeppe di immobili che possono finire tra i vostri beni e che potete in qualche modo far fruttare.
- Siete del settore, e intendo un muratore o qualcuno che é in grado di risistemare immobili da solo. In questo caso non credo di avere nulla da insegnarvi, ed essendo nel giro saprete meglio di me come muovervi e individuare gli immobili con potenziale (estremizzando, appartamenti in cui c'é bisogno di grossi lavori prima che siano presentabili per un inquilino) e che opportunamente sistemati possono apprezzarsi.
- Avete già un discreto gruzzolo da parte (dal milione in su), in questo caso diversificare in immobili potrebbe avere senso e potreste essere in grado di poter acquistare un immobile appetibile nelle grandi città/zone di pregio dove i tagli interessanti partono dai 400K.

Fermo restando che avere una casa per uso personale é sempre qualcosa che alla lunga bisognerebbe avere, ma questo é un altro paio di maniche e se ne può parlare in altri post.

  

Recensioni: smetteredilavorare.it

Nella blogosfera italiana smetteredilavorare é un po' il sito leader tra quelli che parlano di early retirement, downshifting e vivere di rendita, e se siete capitati qui, nella maggior parte dei casi dovreste conoscerlo già.
Il sito é stato creato ed é scritto da tal Francesco Narmenni, anche lui, a quanto pare, un ex programmatore informatico che ha deciso di smetterla con il suo lavoro e ritirarsi per dedicarsi ad una vita più tranquilla, lontana dallo stress di ogni giorno, in un certo senso un percorso parallelo a quello di Mr. Money Mustache (é impressionante che molti programmatori/informatici fanno queste scelte, non trovate?).  Esiste da un bel po' di tempo, credo il 2010-2011, e l'autore da esso ha scritto anche dei libri (che non ho letto e di cui non parlerò). Credo anche che si sostenga molto con le entrate, la pubblicità, del sito.

Questo suo post ricapitola a grandi linee la sua storia e la sua strategia. Come si può capire, a grandi linee, essa si basa sul risparmio più estremo (afferma di campare essenzialmente con circa 500 euro al mese, come si evince dalle faq) che un po' si riconduce al dovere scegliere uno stile di vita. In questo caso si porta un po' all'estremo il concetto di downshifting, con alcuni concetti di cui tratterò anche io nei prossimi post. 

Una critica che mi sento di muovergli, é che per quanto riguarda la parte propriamente, come dire,

"finanziaria" smetteredilavorare.it é forse un po' troppo conservativo, la strategia consigliata é essenzialmente un misto tra obbligazioni e investimento immobiliare, che porta a rendimenti sicuri ma molto più bassi nel tempo. L'impostazione é, come capirete molto italiana ed europea, lontana anni luce da quella americana che é sintetizzata dalla posizioni di Mr. Money Mustache, che si getta a capofitto invece sull'azionario, ETF e asset più rischiosi.

Ma come detto, per quanto riguarda il risparmiare e il downshifting, il sito é una miniera di informazioni preziose ed inesauribili e da molte idee su una possibile vita in caso uno decida di ritirarsi.
Molti articoli sono dedicati al trasferirsi in posti dove si vive bene e spende poco. Ad esempio questo per me é un degli articoli migliori per quanto riguarda il trasferirsi in questo tipo di posti, trattando del caso dell'Italia, che spesso viene un po' sottovalutata. In generale esiste tutto un filone di post dedicato ai Paesi esteri (qui l'archivio generale), in cui si vivisezionano i pregi e i difetti, in maniera sintetica ed efficace.
La sezione sui consigli per i risparmi andrebbe anche seguita molto attentamente, per avere spunti su come accumulare una rendita nel tempo e anche come preservarla.

In conclusione, smetteredilavorare é una risorsa molto valida e che fornisce spunti e consigli utilissimi per il caso del downshifting, e merita di essere seguito con attenzione.

Recensioni: Mr. Money Mustache

Mr. Money Mustache é un blog che nel tempo é diventato una community e una sorta di punto di riferimento per i cosiddetti early retirers, cioé coloro che hanno il sogno di ritirarsi dal lavoro prima. Ha iniziato a scrivere il suo blog nel 2011 (un bel po' di tempo fa per gli standard di internet), spiegando ai piú come raggiungere l'indipendenza finanziaria ed é un po' considerato un'autoritá nel settore.

Mr. Money Mustache al secolo si chiama Peter Adeney (la foto in questo post é la sua) ed é un ingegnoso canadese che é riuscito a smettere di lavorare e campare di rendita all'etá di 30 anni (al momento della scrittura di questo post dovrebbe avere all'incirca 43-44 anni), con la moglie e avendo anche un figlio. Come ha fatto? Come ha spiegato in vari post (qui una sorta di introduzione direttamente dal suo sito) e interviste, lui e sua moglie hanno lavorato come programmatori/ingegneri negli USA ma, avendo capito le virtú del risparmio, hanno messo da parte e investito i loro guadagni. Attualmente vivono in Colorado.

Da un punto di vista prettamente finanziario, é un fermo sostenitore della regola del 4%, nei fatti si é ritirato avendo a disposizione all'incirca 600000 dollari e una casa di proprietá. Da allora sostiene di vivere e mantenere la famiglia con all'incirca 25000 dollari l'anno, conducendo una vita moto parsimoniosa ma secondo lui soddisfacente. Questo é un aspetto molto importante del suo blog, nei fatti molti post sono una critica al consumismo imperante e un'esaltazione della vita frugale. L'autore
del blog sostiene che molte spese non sono necessarie e da molti consigli su come risparmiare, un po' in tutti i settori. Il blog quindi alla fine e soprattutto parla di downshifting.
Sono un lettore di questo blog, ed in un certo senso mi é stato di ispirazione, fornendomi vari spunti e un abbozzo di strategia. Consiglio di leggerlo, si puó partire da questo post, che riassume i punti salienti e da link agli articoli piú importanti. Ma applicato al caso italiano bisogna fare molte precisazioni. Mr. Money Mustache infatti opera negli USA, dove vigere un sistema finanziario ed usanze totalmente diverse dal nostre. Concetti come i conti 401K (da quel che ho capito, dei conti pensione che ogni lavoratore puó crearsi con forti agevolazioni fiscali) e simili, citati spesso, in Europa e in Italia in generale non hanno senso e non sono applicabili.
La strategia di investimento, essenzialmente investire tutti i propri risparmi in ETF a basso costo, non sono possibili, visto che molti degli strumenti finanziari da lui utilizzati (i fondi Vanguard, essenzialmente) non mi risultano disponibili ad un investitore italiano, ma ne parleremo in futuro.
In generale é un'interessante fonte di informazioni e spunti sulla vita reale negli USA, su quali sono le manie e fissazioni degli americani e di come vengono affrontate quotidianamente, ma questo esula un po' dagli argomenti trattati in questa sede.
Nel tempo il blog é stato anche affiancato da un forum, anche esso in inglese, che é diventata una vera e propria community, concentrata maggiormente negli USA. Vari argomenti sono trattati e dibattuti, ma come giá discusso, pertinenti e validi per gli USA.

I due pilastri dell'indipendenza finanziaria

Iniziamo a delineare una strategia per raggiungere la tanto agognata indipendenza finanziaria.
Dopo tante riflessioni e studi sono giunto alla conclusione che il problema si puó suddividere in due parti fondamentali:

- capire e pianificare lo stile di vita che uno si aspetta e vuole godersi
- accumulare e manutenere un capitale tale da poterlo garantire

Una volta stabilito che tipo di stile di vita che si vuole avere, si potrá iniziare a capire quanti soldi servono per sostenerlo. Tante variabili possono influenzare il proprio stile di vita, dal luogo in cui si decide di vivere (e se si ha ivi una casa o no), agli hobby che uno vuole avere, anche e soprattutto il tipo di famiglia che si ha.
Ad esempio se si vuole vivere a Milano con moglie e figlio, uscendo spesso la sera (cinema, uscite con gli amici, etc.), stando peró in affitto, a spanne potrei dire che un 2500/3000 euro al mese é il minimo necessario che serve.
Ma se si vive da single in un piccolo paese di provincia nell'entroterra della Marche in una casa propria, e ci si accontenta della vita del pensionato (non uscire la sera, pochi hobby e avere come svago principale andare al bar la mattina per leggere la Gazzetta dello Sport), 1000 euro al mese

potrebbero anche bastare, visto che in genere vi é un costo della vita piú basso e meno spese.
Una volta che si ha un'idea di massima di che cifra mensile vi servirá, potrete anche capire la cifra complessiva da risparmiare ed accumulare per sostenere lo stile di vita desiderato.
Raggiungere l'indipendenza finanziaria viene spesso associato al downshifting, e cioé il ridurre il proprio tenore arbitrariamente in maniera tale da non poter lavorare. Non necessariamente peró lo smettere di lavorare, se si é accumulati il capitale necessario, significa il dovere fare rinunce. Ma ovviamente saranno necessari piú soldi e a essere onesti, dalle mie riflessioni questo sará appannaggio di pochi, visto che sará necessario capitali importanti a disposizione per permettersi certi lussi.

In questo blog ho intenzione di parlare maggiormente degli aspetti finanziari riguardanti l'early retirement, quindi essenzialmente il secondo pilastro, ma proveró anche a scrivere di questioni legate a quale stile di vita avere e tenere una volta che ci si autopensiona (in fondo questo post ha parlato maggiormente di questo...)