Recensioni: A Random Walk Down Wall Street

Ho stressato varie volte l'importanza di avere una buona cultura finanziaria nel mondo moderno e come questa é correlata ai fini della riuscita di una possibile pensione anticipata, ed in questo blog ho provato a darvi alcuni rudimenti di essa.
Forse a molti di voi sarà anche venuta voglia di approfondire questo argomento, ma magari non ha idea da dove partire. Nei fatti esiste una discreta quantità di risorse e il neofita paradossalmente e comprensibilmente può essere spaesato. Consiglio quindi una valida risorsa da cui partire in un popolare libro dell'economista Burton Malkiel, A Random Walk Down Wall Street, la cui prima edizione risale al lontano 1973 (ma é stato aggiornato dall'autore nel corso del tempo).
Confesso di averlo letto solo di recente, ne ho sentito parlare per molti anni ma per pigrizia ed altri motivi non lo ho mai letto ed esaminato fino a qualche mese fa, quando decisi di dargli una chance, anche per preparare i post di questi blog. La mia formazione finanziaria é maggiormente da autodidatta, fatta leggendo altri libri e forum di finanza e commettendo molti errori sul campo (diciamo così).  Questo libro, se letto prima, mi avrebbe salvato molto tempo e fatica, e dato un quadro complessivo chiaro nel campo degli investimenti.

A Random Walk Down Wall Street (ne esiste anche una versione italiana, non vi preoccupate) é un libro che analizza le varie scuole di pensiero riguardanti le strategie di investimento nell'azionario.
Si giunge alla conclusione che le quotazioni azionarie sono troppo casuali (random, per dirla all'inglese) per essere predette in maniera consistente, anche dai professionisti del settore. É questa essenzialmente la cosiddetta random walk hypothesis. Un altro modo di spiegare questa teoria é il seguente: prendete un analista/gestore azionario esperto e fategli scegliere delle azioni. Prendete la pagina della quotazioni del Sole24 Ore o di qualsiasi quotidiano, appendetela al muro e scegliete delle azioni tirando a sorte (intendo, lanciando delle freccette contro di essa senza mirare ad alcuna in particolare) In media i risultati che otterrete saranno simili e in molti casi batterete addirittura il gestore.

Si parte spiegando le due principali filosofie di investimento utilizzate dagli investitori: l'analisi fondamentale e l'analisi tecnica. Cosa siano é già stato discusso in questo blog (si veda qui ad esempio), una prima conclusione a cui Malkiel arriva é che entrambi questi approcci possono essere valide, ma in determinati periodi e contesti.

Si procede poi ad un analisi delle principali bolle finanziarie della storia (dalla mitica bolla dei tulipani fino al crash delle dot com del 2000), in questa parte quindi si potrebbe dire che l'autore in un certo senso da esempi in cui l'analisi fondamentale é andata a farsi benedire e l'analisi tecnica ha vinto.
Si ha quindi uno sguardo più attento all'eterno dibattito tra fondamentalisti e chartisti, il libro pende verso i primi: da vari dati e studi si mostra che un'azione alla lunga si allinea ad un suo valore fondamentale, ma con un grosso però: eventi imprevisti (si pensi all'11 settembre) e anche mercati a volte truccati (di scandali e manipolazioni ve ne sono stati nella storia) che fanno deviare i corsi e sono difficili da vedere in anticipo. Come uscire da questa impasse?
Prima di dare i suoi consigli per l'investitore medio, altre tecniche avanzate tipo la modern portfolio theory sono analizzate.
La parte finale, da infine dei consigli sul cosa fare. Malkiel crede che alla lunga, basandosi su tesi storiche, l'investimento azionario comunque rende di  più rispetto all'obbligazionario e l'immobiliare. Per alla lunga si intende un orizzonte temporale di circa 10 anni, in caso contrario si va incontro a grandi rischi e per coprirsi é meglio dedicarsi a investimenti meno rischiosi.
Ma nel caso di voler gettarsi comunque nell'azionario, come agire? Per un non esperto, l'investimento nell'indice é la soluzione migliore. Se proprio si vuole provare investendo in singole azioni, sono dati alcuni consigli pratiche sul come trovarle (non mi dilungo qui nell'esporle).

Molti di questi concetti sono stati fonti di ispirazione ed esposti nella serie di post sulle azioni di cui ho scritto in questo blog ( si veda parte II, parte III e parte IV della serie Azioni, maledette azioni).
In definita il libro é altamente consigliato per formarsi la propria cultura finanziaria e consiglio a tutti coloro che sono anche semplicemente curiosi dell'argomento di leggerlo.


 

Il mito del mattone

Con questo post mi prometto di andare contro il sentire comune dell'italiano medio e provare a scalfire una delle sue granitiche certezze nel campo degli investimenti: che il mattone sia sempre il miglior affare e l'unica classe dove abbia senso mettere soldi.
Quante volte infatti avrete sentito parlarne (tra amici o al bar) di mettere soldi in un bel immobile quando si arrivava a parlare di soldi? Hai due soldi da parte? Comprati un appartamento ed affittalo! Con i soldi della pigione avrai un rendimento di tutto rispetto e la rivalutazione é certa e sicura! Sono anche abbastanza sicuro che i pochi che seguono questo mio blog si saranno chiesti perché parlo di strumenti astrusi come obbligazioni, azioni o ETF e non ho mai toccato l'argomento dell'investimento in solidi mattoni.

Come funziona un investimento immobiliare credo sia chiaro un po' a tutti: si individua un immobile, che si supponga abbia una certa appetibilità per l'affitto, lo si compra, lo si affitta e ci si gode dell'affitto versato dall'inquilino. Alla lunga se ci si stufa lo si rivende. Se ci fate caso, possiamo il paragonare il tutto ad un investimento in obbligazioni: si compra un titolo di stato che riconosce una cedola fissa (da paragonare all'affitto), l'unica differenza é che un'obbligazione prima o poi scade, viene rimborsata al suo valore nominale. Si potrebbe azzardare quindi un paragone tra i due investimenti, considerando anche la classe di rischio. Per farla breve, persone molto più brave ed esperte lo hanno fatto, proprio di recente sul corriere é uscito uno studio che compara le due situazioni (a dire il vero considera il caso in cui si affitta una casa con Airbnb, che in genere é considerato più redditizio rispetto al caso di affittare a un solo inquilino)  che trovate qui.
Ma come, impossibile! Gli appartamenti in zona mia se li affitti ti danno il 10% di rendimento! Ma che diranno mai! Queste in genere é la reazione che sento a questo tipo di articoli o inchieste da una persona media, e in molti casi gli animi nell'interlocutore si surriscaldano e iniziano le urla e gli improperi.

Vedete, investire in immobili non é una cosa semplice e in genere ci sono una mare di costi e rischi nascosti che le persone normali non considerano. In maniera del tutto sparsa e non esaustiva:

- Costi di transazione: quando comprate un appartamento ci sono alcune spese che dovrete sostenere (agenzia, ad esempio o varie tasse di cui non ricordo esattamente) così come lo rivendete. Spesso e volentieri, prima di affittare dovrete fare qualche lavoro all'immobile, e quindi spendere soldi. Molti spesso non se ne ricordano o tengono conto quando vanno a fare i conti.
- Costi di gestione: sull'affitto che vi pagano, pagherete tasse (ad esempio adesso vi é una cedolare secca del 21%). Inoltre se siete in condominio ci saranno le spese condominiali da pagare. Potrebbero capitarvi anche spese straordinarie (rifacimenti facciate e via discorrendo) e anche quelli andrebbero messi in conto. Molti poi comprano facendo mutuo, e quindi versando interessi ad una banca che sono anche essi a fondo perduto.
- Rischio emittente: quando vi ho parlato di obbligazioni vi ho sempre messo in guardia dal cosiddetto rischio emittente. Una cosa simile esiste anche per gli immobili, siete sicuri al 100% che il proprio inquilino possa pagarvi la pigione? Ovviamente esistono molti inquilini onesti e solventi, ma dipende spesso dalle zone in cui vi trovate e in un certo senso anche dalla fortuna. Fatto sta che se beccate l'inquilino sbagliato e inizia a non pagarvi possono essere dolori, nel senso che esiste il rischio che perdiate qualche mensilità a voi dovuta prima che riusciate a sfrattarlo (e ricorrere a vie legali é un discreto stress, non vi crediate!).
- Rivalutazione: l'uomo medio pensa che il proprio immobile avrà una rivalutazione stratosferica nel corso degli anni. Qui il discorso di fa abbastanza complesso, ma in breve é un effetto che hanno avuto i fortunati che hanno comprato fino a 20 anni fa o negli anni del boom economico (50/60). Chi ha comprato di recente, estremizzando all'apice della bolla immobiliare 2006/2007 ad esempio ancora si trova paradossalmente in perdita. Magari riesce a recuperare in futuro ma non é detto.

Ho provato a raggruppare in tre punti i principali costi/rischi accolti che esistono in un investimento immobiliare e che la gente in genere non considera nelle comparazioni tra investimenti. Aggiungo anche che molti si improvvisano immobiliaristi e sono sicuri che qualsiasi buco che compreranno abbia un valore intrinseco, ma spiacente non funziona in questa maniera. Comprare un immobile in centro a Milano é molto diverso e offre maggiori prospettive rispetto ad acquistare in provincia, ma i costi nel primo caso saranno maggiormente alti e abbasseranno ancora di più i rendimenti rispetti al secondo. In breve: da quel poco che capisco il mercato immobiliare é più complesso di quel che sembra, molto influenzato da dinamiche locali (per questo sconsiglio anche gli investimenti da remoto) e i rendimenti si allineano a quelli del free risk o obbligazionario. Ha quindi senso puntare tutto si di esso? Per i nostri scopi da rentier, io dico, specialmente agli inizi, no.
Se non avete un soldo da parte e vi state costruendo meticolosamente la vostra rendita, puntare tutto su un unico immobile é dal punto di vista pratico non molto praticabile. Questo perché vi serviranno un minimo di 100K per poter puntare ad un immobile da mettere a rendita (in questo caso dovrete anche sottoscrivere un mutuo) per alla fine ottenere un rendimento equiparabile a quello di un'obbligazione. Ne vale veramente la pena?
In realtà esistono delle eccezioni in cui ha senso considerare l'investimento immobiliare:

- Ne ereditate uno (grazie al c...., direte voi). La situazione invero é abbastanza comune in Italia, nonostante tutti i piagnistei che sento: le famiglie italiane sono storicamente zeppe di immobili che possono finire tra i vostri beni e che potete in qualche modo far fruttare.
- Siete del settore, e intendo un muratore o qualcuno che é in grado di risistemare immobili da solo. In questo caso non credo di avere nulla da insegnarvi, ed essendo nel giro saprete meglio di me come muovervi e individuare gli immobili con potenziale (estremizzando, appartamenti in cui c'é bisogno di grossi lavori prima che siano presentabili per un inquilino) e che opportunamente sistemati possono apprezzarsi.
- Avete già un discreto gruzzolo da parte (dal milione in su), in questo caso diversificare in immobili potrebbe avere senso e potreste essere in grado di poter acquistare un immobile appetibile nelle grandi città/zone di pregio dove i tagli interessanti partono dai 400K.

Fermo restando che avere una casa per uso personale é sempre qualcosa che alla lunga bisognerebbe avere, ma questo é un altro paio di maniche e se ne può parlare in altri post.