Il mito del mattone

Con questo post mi prometto di andare contro il sentire comune dell'italiano medio e provare a scalfire una delle sue granitiche certezze nel campo degli investimenti: che il mattone sia sempre il miglior affare e l'unica classe dove abbia senso mettere soldi.
Quante volte infatti avrete sentito parlarne (tra amici o al bar) di mettere soldi in un bel immobile quando si arrivava a parlare di soldi? Hai due soldi da parte? Comprati un appartamento ed affittalo! Con i soldi della pigione avrai un rendimento di tutto rispetto e la rivalutazione é certa e sicura! Sono anche abbastanza sicuro che i pochi che seguono questo mio blog si saranno chiesti perché parlo di strumenti astrusi come obbligazioni, azioni o ETF e non ho mai toccato l'argomento dell'investimento in solidi mattoni.

Come funziona un investimento immobiliare credo sia chiaro un po' a tutti: si individua un immobile, che si supponga abbia una certa appetibilità per l'affitto, lo si compra, lo si affitta e ci si gode dell'affitto versato dall'inquilino. Alla lunga se ci si stufa lo si rivende. Se ci fate caso, possiamo il paragonare il tutto ad un investimento in obbligazioni: si compra un titolo di stato che riconosce una cedola fissa (da paragonare all'affitto), l'unica differenza é che un'obbligazione prima o poi scade, viene rimborsata al suo valore nominale. Si potrebbe azzardare quindi un paragone tra i due investimenti, considerando anche la classe di rischio. Per farla breve, persone molto più brave ed esperte lo hanno fatto, proprio di recente sul corriere é uscito uno studio che compara le due situazioni (a dire il vero considera il caso in cui si affitta una casa con Airbnb, che in genere é considerato più redditizio rispetto al caso di affittare a un solo inquilino)  che trovate qui.
Ma come, impossibile! Gli appartamenti in zona mia se li affitti ti danno il 10% di rendimento! Ma che diranno mai! Queste in genere é la reazione che sento a questo tipo di articoli o inchieste da una persona media, e in molti casi gli animi nell'interlocutore si surriscaldano e iniziano le urla e gli improperi.

Vedete, investire in immobili non é una cosa semplice e in genere ci sono una mare di costi e rischi nascosti che le persone normali non considerano. In maniera del tutto sparsa e non esaustiva:

- Costi di transazione: quando comprate un appartamento ci sono alcune spese che dovrete sostenere (agenzia, ad esempio o varie tasse di cui non ricordo esattamente) così come lo rivendete. Spesso e volentieri, prima di affittare dovrete fare qualche lavoro all'immobile, e quindi spendere soldi. Molti spesso non se ne ricordano o tengono conto quando vanno a fare i conti.
- Costi di gestione: sull'affitto che vi pagano, pagherete tasse (ad esempio adesso vi é una cedolare secca del 21%). Inoltre se siete in condominio ci saranno le spese condominiali da pagare. Potrebbero capitarvi anche spese straordinarie (rifacimenti facciate e via discorrendo) e anche quelli andrebbero messi in conto. Molti poi comprano facendo mutuo, e quindi versando interessi ad una banca che sono anche essi a fondo perduto.
- Rischio emittente: quando vi ho parlato di obbligazioni vi ho sempre messo in guardia dal cosiddetto rischio emittente. Una cosa simile esiste anche per gli immobili, siete sicuri al 100% che il proprio inquilino possa pagarvi la pigione? Ovviamente esistono molti inquilini onesti e solventi, ma dipende spesso dalle zone in cui vi trovate e in un certo senso anche dalla fortuna. Fatto sta che se beccate l'inquilino sbagliato e inizia a non pagarvi possono essere dolori, nel senso che esiste il rischio che perdiate qualche mensilità a voi dovuta prima che riusciate a sfrattarlo (e ricorrere a vie legali é un discreto stress, non vi crediate!).
- Rivalutazione: l'uomo medio pensa che il proprio immobile avrà una rivalutazione stratosferica nel corso degli anni. Qui il discorso di fa abbastanza complesso, ma in breve é un effetto che hanno avuto i fortunati che hanno comprato fino a 20 anni fa o negli anni del boom economico (50/60). Chi ha comprato di recente, estremizzando all'apice della bolla immobiliare 2006/2007 ad esempio ancora si trova paradossalmente in perdita. Magari riesce a recuperare in futuro ma non é detto.

Ho provato a raggruppare in tre punti i principali costi/rischi accolti che esistono in un investimento immobiliare e che la gente in genere non considera nelle comparazioni tra investimenti. Aggiungo anche che molti si improvvisano immobiliaristi e sono sicuri che qualsiasi buco che compreranno abbia un valore intrinseco, ma spiacente non funziona in questa maniera. Comprare un immobile in centro a Milano é molto diverso e offre maggiori prospettive rispetto ad acquistare in provincia, ma i costi nel primo caso saranno maggiormente alti e abbasseranno ancora di più i rendimenti rispetti al secondo. In breve: da quel poco che capisco il mercato immobiliare é più complesso di quel che sembra, molto influenzato da dinamiche locali (per questo sconsiglio anche gli investimenti da remoto) e i rendimenti si allineano a quelli del free risk o obbligazionario. Ha quindi senso puntare tutto si di esso? Per i nostri scopi da rentier, io dico, specialmente agli inizi, no.
Se non avete un soldo da parte e vi state costruendo meticolosamente la vostra rendita, puntare tutto su un unico immobile é dal punto di vista pratico non molto praticabile. Questo perché vi serviranno un minimo di 100K per poter puntare ad un immobile da mettere a rendita (in questo caso dovrete anche sottoscrivere un mutuo) per alla fine ottenere un rendimento equiparabile a quello di un'obbligazione. Ne vale veramente la pena?
In realtà esistono delle eccezioni in cui ha senso considerare l'investimento immobiliare:

- Ne ereditate uno (grazie al c...., direte voi). La situazione invero é abbastanza comune in Italia, nonostante tutti i piagnistei che sento: le famiglie italiane sono storicamente zeppe di immobili che possono finire tra i vostri beni e che potete in qualche modo far fruttare.
- Siete del settore, e intendo un muratore o qualcuno che é in grado di risistemare immobili da solo. In questo caso non credo di avere nulla da insegnarvi, ed essendo nel giro saprete meglio di me come muovervi e individuare gli immobili con potenziale (estremizzando, appartamenti in cui c'é bisogno di grossi lavori prima che siano presentabili per un inquilino) e che opportunamente sistemati possono apprezzarsi.
- Avete già un discreto gruzzolo da parte (dal milione in su), in questo caso diversificare in immobili potrebbe avere senso e potreste essere in grado di poter acquistare un immobile appetibile nelle grandi città/zone di pregio dove i tagli interessanti partono dai 400K.

Fermo restando che avere una casa per uso personale é sempre qualcosa che alla lunga bisognerebbe avere, ma questo é un altro paio di maniche e se ne può parlare in altri post.

  

Uno sguardo approfondito agli ETF - parte III

Nota iniziale: terzo capitolo della serie sugli ETF, per chi fosse interessato ecco il primo e secondo capitolo.

Cosa possiamo dire ancora sugli ETF? In ordine sparso sono rimaste ancora alcune cose da dire per comprendere appieno questi strumenti e come operarci correttamente. In questo post esporrò alcune considerazioni sparse su di essi.

- Il concetto di NAV: questo era un argomento importante fino a quando non hanno cambiato il regime di tassazione, ma é importante saperlo. L'acronimo significa Net Asset Value ed é essenzialmente il valore di tutte le azioni a prezzi di mercato possedute da un ETF diviso il numero delle quote stesse.

Questo significa che il NAV rappresenta il valore reale di una quota, ma quando comprare/acquistate potete avere valori differenti da esso. Avrei dovuto parlarvene nel post precedente, quando ho disquisito di tracking error.

- La liquidità di un ETF: questo é una problematica comune a tutti gli strumenti di investimento, ma nel contesto degli ETF possiamo definirla come la possibilità di comprarli/venderli facilmente in ogni momento ed a un prezzo allineato il più possibile a quello dell'indice. Per fare un esempio estremo, avete acquistato le vostre quote di ETF in passato e volete rivenderle, andate sul vostro bel conto on line e non vedete alcuna proposta in acquisto e una in vendita. Ma voi volete venderlo a ogni costo, cosa fate? Tecnicamente inserite un ordine al meglio, che significa che dite alla vostra banca di venderlo a qualsiasi prezzo. Cosa succede poi? Che anche l'emittente dell'ETF ve lo compra al prezzo minimo consentito (se vi ricordate hanno un obbligo di tenere un differenziale minimo con il valore reale dell'indice), e poi rivende le azioni della quota sul mercato facendoci un piccolo guadagno. Sono cifre minime, ma un po' da fastidio... Per legge questo non può accadere, data che da regolamento un emittente deve presentare almeno un offerta in acquisto ed una in vendita. Ma anche in questo caso, come dire, potrebbe fare il bello e cattivo tempo e presentare offerte al limite...

Quindi sarebbe meglio se ci fossero molte offerte in vendita e acquisto, in maniera da avere in ogni momento il prezzo allineato il più possibile al valore reale o NAV. 

Considerando che ci sono molti emittenti di ETF che spesso offrono prodotti sugli stessi indici, un possibile criterio per selezionare quello giusto é anche tenere conto di questi aspetti, controllando se in media l'ETF ha un volume di compravendita maggiore rispetto ad altri. Come si fa? Esistono una marea di siti finanziari con questi dati, ma anche sul sito di Borsa Italiana potete farvi un'idea. Facendo ad esempio il caso del nostro ETF sul MIB presentato nel primo post di questa serie, dal sito di Borsa Italiana (qui il link), avete i dati di quanto viene scambiato (numero di contratti giornalieri/mensili e il loro controvalore)

- La fiscalità di un ETF: tra i vari costi che vi sono nell'operare negli ETF bisogna tenere in considerazione anche ovviamente le tasse da pagare. Quanto sono? La tassazione é stata semplificata a partire dal 2014 (prima bisognava tenere conto del NAV al momento della vendita/acquisto), ed in breve é del 26% sui possibili guadagni (comprate ad un prezzo minore di quello a cui rivendere e l'aliquota si applica al guadagno fatto) e sulle possibile cedole distribuite. Al riguardo di questo ultimo punto, ribadisco la mia preferenza per gli ETF ad accumulo, che non distribuiscono cedole ma le reinvestono aumentando il prezzo degli ETF, anche per motivi di semplificazione fiscale

- Rischio valuta: molti ETF in realtà sono in dollari americani. Generalmente gli ETF sulle borse europee sono in Euro, ma molti si riferiscono a mercati extra UE (quelli USA tipo Nasdaq o Dow Jones, o anche il Nikkei giapponese o il BOVESPA brasiliano) e anche se quando li comprate versate Euro, il loro valore é in dollari americani (controllate la cosiddetta valuta di denominazione), vi esponete quindi anche al rischio cambio. Il deprezzamento/apprezzamento influirà sul valore dell'ETF. Esistono ETF che coprono da questo rischio, i cosiddetti ETF Hedged, che garantiscono che il prezzo rimane costante rispetto al valore dell'indice, ma al prezzo di maggiori commissioni di gestione (ma in genere non particolarmente maggiori).

Direi che con questo abbiamo finito la  nostra descrizione degli ETF. In questa serie mi proponevo di descrivervi gli aspetti salienti di questi strumenti finanziari e darvi alcuni criteri di scelta. Rimane adesso una domanda da un milione di dollari, come, quando e perché utilizzarli in una strategia di costruzione di una rendita, ma di questo parlerò in futuro.

Vi lascio per adesso con alcuni link informativi che potete trovare anche semplicemente googlando, e che invero ho utilizzato io stesso nella preparazione di questi post:

- Introduzione agli ETF dal sito di Borsa Italiana

- Da JustETF

- Sulla tassazione degli ETF

Appunti sparsi e disordinati sulle obbligazioni - parte III e prime conclusioni

Abbiamo trattato il tema delle obbligazioni già in due post (si veda qui e qui). L'argomento di per se é molto vasto e si potrebbero scriverne ancora, per adesso vorrei precisare che:

- Ho trattato finora del caso di obbligazioni in Euro e paesi di area Euro. Teoricamente si potrebbe investire anche in obbligazioni in valuta estera, ma in questo caso ci si espone al rischio cambio (in teoria potrebbe andare anche meglio, ma nella maggior parte dei casi no).
- Sempre riguardo al rischio, é importante saper scegliere bene l'emittente. Come giá scritto, se si scelgono obbligazioni statali si hanno piú garanzie agli emittenti corporate (aziende). Si dovrebbe guardare ai famigerati e discussi rating, che a volte possono anche topparci alla grande, ma in generale danno un indicazione valida.

Quando e perché utilizzare le obbligazioni ai fini di una rendita? Le obbligazioni sono umanamente considerate la classe di investimento più sicura e meno rischiosa, inoltre garantiscono un flusso di capitale (cedole) nel tempo, son quindi lo strumento ideale al nostro scopo?

In un certo senso si, se si vuole avere una rendita garantita, si puó pensare a crearsi una rendita con il solo flusso delle cedole che potremmo usare come rendita. Ipotizziamo ad esempio di utilizzare un BTP decennale, che al momento in cui scrivo rende un 3% circa annuo (lordo, andrebbero tolte le tasse ma per adesso prendiamolo per buono). Riferendoci ad un esempio in cui ci accontentiamo di 1000 euro al mese, per avere tale rendita dovremmo ad esempio avere a disposizione un capitale di 400000 euro circa, e questo senza peró avere una rivalutazione. Questo capitale sarebbe piú di quanto prescritto dalla regola del 4% , per la quale, investendo opportunamente (bisognerebbe avere una componente azionaria molto maggiore), si avrebbe la stessa rendita, rivalutata con l"inflazione ed ancora intatta dopo 30 anni.
Conclusione: campare di obbligazioni é possibile, fattibile e meno rischioso, ma ci vuole un capitale piú consistente rispetto al normale... Non trovo studi al riguardo, ma stimerei un 50% almeno in piú rispetto al capitale che la regola del 4% prescrive.
Inoltre, in una eventuale fase di accumulo di capitale, i rendimenti generati dall'obbligazionario non sono  in genere comparabili con quelli dell'azionario e di conseguenza sono non adatti a generare una somma maggiore.
Quando impiegare quindi le obbligazioni e perché ve ne parlo? Tradizionalmente le obbligazioni sono considerate un investimento "conservativo", atto piú a preservare un capitale. É in genere saggio, una volta accumulato un capitale, investirne almeno una parte in bond, in modo di avere almeno un cuscinetto per eventuali perdite sull'azionario. Quanto? Per adesso mi sento di dire che una parte tra un minimo del 25% e un massimo di un terzo/40% potrebbe bastare.
Vi ho iniziato a parlarne perché le considero generalmente la base di partenza della conoscenza finanziaria di base e utili per spiegare altri concetti relativi all'azionario.

É tutto un castello di carte?

Vi ho iniziato a parlare di obbligazioni e differenziali di rendimento, che é nuovamente scoppiata, nel caso non ve ne foste accorti, una nuova crisi dello spread.

La strategia di early retirement che vi propongo é fortemente basata sull'investimento di strumenti finanziari. Il lettore più attento ed anche paranoico si chiederà, cosa succederà ai sui amati risparmi in casi estremi che vengono paventati in questi giorni come l'uscita dell'Italia dall'Euro o il fallimento dello Stato. In queste situazioni il pagamento e il rimborso sarebbero a rischio, e si finirebbe per perdere quesi tutto.
Cosa dire quindi di fronte a tali timori? Vedete, la mia filosofia é semplicemente questa: o la va o la spacca. Nel senso che, in caso di questi eventi traumatici, non vi crediate che ci siano porti sicuri, crolla alla fine un po' tutto. Per quanto sia odiata da tutti, la finanza é anche un po' alla base del funzionamento del mondo contemporaneo. Tutti pensano che sia una immensa fregatura, o una gigantesca macchinazione per impoverire i popoli ma non é

proprio così. Senza la finanza non sarebbero possibili molte operazioni che hanno contribuito a rendere il mondo moderno come é attualmente. Molte grandi operazioni come le costruzioni di grosse infrastrutture o il finanziamento di ricerche scientifiche o sviluppo di tecnologie importanti. Gli stessi Stati, non riuscirebbero a mandare avanti cose come il Welfare State e i servizi pubblici in generale.
Ecco che sono del parere che il verificarsi di uno degli eventi da worst case scenario di cui si parla in questi giorni, farebbe sprofondare tutto nel Medioevo o giú di li, e la perdita del proprio capitale sarebbe l'ultimo dei problemi a cui pensare.

Ma esistono modi per premunirsi da tali eventi? Il piú ovvio é quello di abbandonare il Belpaese, di espatriare. Dove non saprei, ma consiglierei fuori dall'Europa ed un Paese stabile e non pericoloso.
Esisterebbe anche l'opzione di aprire un conto corrente in Svizzera, possibilmente in valuta locale o dollari. Resta da vedere se e come sarà possibile prelevare/utilizzarlo dall'Italia.
Nel caso vogliate rimanere in Italia, la cosa piú saggia da fare sarebbe avere una casa in un posto isolato e con della terra coltivabile, possibilmente muniti di qualche strumento di autodifesa.