Il mito del mattone

Con questo post mi prometto di andare contro il sentire comune dell'italiano medio e provare a scalfire una delle sue granitiche certezze nel campo degli investimenti: che il mattone sia sempre il miglior affare e l'unica classe dove abbia senso mettere soldi.
Quante volte infatti avrete sentito parlarne (tra amici o al bar) di mettere soldi in un bel immobile quando si arrivava a parlare di soldi? Hai due soldi da parte? Comprati un appartamento ed affittalo! Con i soldi della pigione avrai un rendimento di tutto rispetto e la rivalutazione é certa e sicura! Sono anche abbastanza sicuro che i pochi che seguono questo mio blog si saranno chiesti perché parlo di strumenti astrusi come obbligazioni, azioni o ETF e non ho mai toccato l'argomento dell'investimento in solidi mattoni.

Come funziona un investimento immobiliare credo sia chiaro un po' a tutti: si individua un immobile, che si supponga abbia una certa appetibilità per l'affitto, lo si compra, lo si affitta e ci si gode dell'affitto versato dall'inquilino. Alla lunga se ci si stufa lo si rivende. Se ci fate caso, possiamo il paragonare il tutto ad un investimento in obbligazioni: si compra un titolo di stato che riconosce una cedola fissa (da paragonare all'affitto), l'unica differenza é che un'obbligazione prima o poi scade, viene rimborsata al suo valore nominale. Si potrebbe azzardare quindi un paragone tra i due investimenti, considerando anche la classe di rischio. Per farla breve, persone molto più brave ed esperte lo hanno fatto, proprio di recente sul corriere é uscito uno studio che compara le due situazioni (a dire il vero considera il caso in cui si affitta una casa con Airbnb, che in genere é considerato più redditizio rispetto al caso di affittare a un solo inquilino)  che trovate qui.
Ma come, impossibile! Gli appartamenti in zona mia se li affitti ti danno il 10% di rendimento! Ma che diranno mai! Queste in genere é la reazione che sento a questo tipo di articoli o inchieste da una persona media, e in molti casi gli animi nell'interlocutore si surriscaldano e iniziano le urla e gli improperi.

Vedete, investire in immobili non é una cosa semplice e in genere ci sono una mare di costi e rischi nascosti che le persone normali non considerano. In maniera del tutto sparsa e non esaustiva:

- Costi di transazione: quando comprate un appartamento ci sono alcune spese che dovrete sostenere (agenzia, ad esempio o varie tasse di cui non ricordo esattamente) così come lo rivendete. Spesso e volentieri, prima di affittare dovrete fare qualche lavoro all'immobile, e quindi spendere soldi. Molti spesso non se ne ricordano o tengono conto quando vanno a fare i conti.
- Costi di gestione: sull'affitto che vi pagano, pagherete tasse (ad esempio adesso vi é una cedolare secca del 21%). Inoltre se siete in condominio ci saranno le spese condominiali da pagare. Potrebbero capitarvi anche spese straordinarie (rifacimenti facciate e via discorrendo) e anche quelli andrebbero messi in conto. Molti poi comprano facendo mutuo, e quindi versando interessi ad una banca che sono anche essi a fondo perduto.
- Rischio emittente: quando vi ho parlato di obbligazioni vi ho sempre messo in guardia dal cosiddetto rischio emittente. Una cosa simile esiste anche per gli immobili, siete sicuri al 100% che il proprio inquilino possa pagarvi la pigione? Ovviamente esistono molti inquilini onesti e solventi, ma dipende spesso dalle zone in cui vi trovate e in un certo senso anche dalla fortuna. Fatto sta che se beccate l'inquilino sbagliato e inizia a non pagarvi possono essere dolori, nel senso che esiste il rischio che perdiate qualche mensilità a voi dovuta prima che riusciate a sfrattarlo (e ricorrere a vie legali é un discreto stress, non vi crediate!).
- Rivalutazione: l'uomo medio pensa che il proprio immobile avrà una rivalutazione stratosferica nel corso degli anni. Qui il discorso di fa abbastanza complesso, ma in breve é un effetto che hanno avuto i fortunati che hanno comprato fino a 20 anni fa o negli anni del boom economico (50/60). Chi ha comprato di recente, estremizzando all'apice della bolla immobiliare 2006/2007 ad esempio ancora si trova paradossalmente in perdita. Magari riesce a recuperare in futuro ma non é detto.

Ho provato a raggruppare in tre punti i principali costi/rischi accolti che esistono in un investimento immobiliare e che la gente in genere non considera nelle comparazioni tra investimenti. Aggiungo anche che molti si improvvisano immobiliaristi e sono sicuri che qualsiasi buco che compreranno abbia un valore intrinseco, ma spiacente non funziona in questa maniera. Comprare un immobile in centro a Milano é molto diverso e offre maggiori prospettive rispetto ad acquistare in provincia, ma i costi nel primo caso saranno maggiormente alti e abbasseranno ancora di più i rendimenti rispetti al secondo. In breve: da quel poco che capisco il mercato immobiliare é più complesso di quel che sembra, molto influenzato da dinamiche locali (per questo sconsiglio anche gli investimenti da remoto) e i rendimenti si allineano a quelli del free risk o obbligazionario. Ha quindi senso puntare tutto si di esso? Per i nostri scopi da rentier, io dico, specialmente agli inizi, no.
Se non avete un soldo da parte e vi state costruendo meticolosamente la vostra rendita, puntare tutto su un unico immobile é dal punto di vista pratico non molto praticabile. Questo perché vi serviranno un minimo di 100K per poter puntare ad un immobile da mettere a rendita (in questo caso dovrete anche sottoscrivere un mutuo) per alla fine ottenere un rendimento equiparabile a quello di un'obbligazione. Ne vale veramente la pena?
In realtà esistono delle eccezioni in cui ha senso considerare l'investimento immobiliare:

- Ne ereditate uno (grazie al c...., direte voi). La situazione invero é abbastanza comune in Italia, nonostante tutti i piagnistei che sento: le famiglie italiane sono storicamente zeppe di immobili che possono finire tra i vostri beni e che potete in qualche modo far fruttare.
- Siete del settore, e intendo un muratore o qualcuno che é in grado di risistemare immobili da solo. In questo caso non credo di avere nulla da insegnarvi, ed essendo nel giro saprete meglio di me come muovervi e individuare gli immobili con potenziale (estremizzando, appartamenti in cui c'é bisogno di grossi lavori prima che siano presentabili per un inquilino) e che opportunamente sistemati possono apprezzarsi.
- Avete già un discreto gruzzolo da parte (dal milione in su), in questo caso diversificare in immobili potrebbe avere senso e potreste essere in grado di poter acquistare un immobile appetibile nelle grandi città/zone di pregio dove i tagli interessanti partono dai 400K.

Fermo restando che avere una casa per uso personale é sempre qualcosa che alla lunga bisognerebbe avere, ma questo é un altro paio di maniche e se ne può parlare in altri post.

  

Appunti sparsi e disordinati sulle obbligazioni - parte III e prime conclusioni

Abbiamo trattato il tema delle obbligazioni già in due post (si veda qui e qui). L'argomento di per se é molto vasto e si potrebbero scriverne ancora, per adesso vorrei precisare che:

- Ho trattato finora del caso di obbligazioni in Euro e paesi di area Euro. Teoricamente si potrebbe investire anche in obbligazioni in valuta estera, ma in questo caso ci si espone al rischio cambio (in teoria potrebbe andare anche meglio, ma nella maggior parte dei casi no).
- Sempre riguardo al rischio, é importante saper scegliere bene l'emittente. Come giá scritto, se si scelgono obbligazioni statali si hanno piú garanzie agli emittenti corporate (aziende). Si dovrebbe guardare ai famigerati e discussi rating, che a volte possono anche topparci alla grande, ma in generale danno un indicazione valida.

Quando e perché utilizzare le obbligazioni ai fini di una rendita? Le obbligazioni sono umanamente considerate la classe di investimento più sicura e meno rischiosa, inoltre garantiscono un flusso di capitale (cedole) nel tempo, son quindi lo strumento ideale al nostro scopo?

In un certo senso si, se si vuole avere una rendita garantita, si puó pensare a crearsi una rendita con il solo flusso delle cedole che potremmo usare come rendita. Ipotizziamo ad esempio di utilizzare un BTP decennale, che al momento in cui scrivo rende un 3% circa annuo (lordo, andrebbero tolte le tasse ma per adesso prendiamolo per buono). Riferendoci ad un esempio in cui ci accontentiamo di 1000 euro al mese, per avere tale rendita dovremmo ad esempio avere a disposizione un capitale di 400000 euro circa, e questo senza peró avere una rivalutazione. Questo capitale sarebbe piú di quanto prescritto dalla regola del 4% , per la quale, investendo opportunamente (bisognerebbe avere una componente azionaria molto maggiore), si avrebbe la stessa rendita, rivalutata con l"inflazione ed ancora intatta dopo 30 anni.
Conclusione: campare di obbligazioni é possibile, fattibile e meno rischioso, ma ci vuole un capitale piú consistente rispetto al normale... Non trovo studi al riguardo, ma stimerei un 50% almeno in piú rispetto al capitale che la regola del 4% prescrive.
Inoltre, in una eventuale fase di accumulo di capitale, i rendimenti generati dall'obbligazionario non sono  in genere comparabili con quelli dell'azionario e di conseguenza sono non adatti a generare una somma maggiore.
Quando impiegare quindi le obbligazioni e perché ve ne parlo? Tradizionalmente le obbligazioni sono considerate un investimento "conservativo", atto piú a preservare un capitale. É in genere saggio, una volta accumulato un capitale, investirne almeno una parte in bond, in modo di avere almeno un cuscinetto per eventuali perdite sull'azionario. Quanto? Per adesso mi sento di dire che una parte tra un minimo del 25% e un massimo di un terzo/40% potrebbe bastare.
Vi ho iniziato a parlarne perché le considero generalmente la base di partenza della conoscenza finanziaria di base e utili per spiegare altri concetti relativi all'azionario.

Appunti sparsi e disordinati sulle obbligazioni - parte II

Nel precedente post abbiamo introdotto le obbligazioni e i concetti durata e rischio emittente. Un terzo elemento importante che ne determina il rendimento peró é la politica dei tassi della Banca Centrale, il cosiddetto tasso ufficiale di sconto.

Trattare questo concetto in maniera esaustiva sarebbe abbastanza lungo, dovrei essenzialmente parlarvi di cosa é la moneta e come viene emessa. Per adesso possiamo dire che é il tasso di interesse al quale la Banca Centrale (l'ente che emette moneta) concede prestiti alle banche e al sistema finanziario che tra le altre cose lo utilizzano per comprare titoli di stato da mettere nelle loro riserve, determinandone quindi il loro prezzo/rendimento.

Al momento il tasso di interesse della Banca Centrale Europea é allo 0%.  Parlare anche di cosa muove la politica della BCE sarebbe abbastanza lungo, per il momento possiamo dire che come missione é quella di tenere l'inflazione nell'area Euro sotto al 2%.

Quello che ci interessa sapere nella nostra trattazione, é che questo tasso determina il rendimento a un anno dei titoli di stato e quindi anche tutto il resto. Se ad esempio questo tasso fosse al 3%, i titoli ad un anno dovrebbero rendere altrettanto.

Per continuare nel nostro discorso spiegheró ora come viene comunemente espresso il prezzo di un'obbligazione sul mercato. Per prima cosa sappiate che potete comprare un'obbligazione in lotti minimi ed indivisibili, che nel caso dei titoli di stato e della maggior parte dei titoli é di 1000 euro. Esistono peró emissioni obbligazionarie che hanno lotti piú grandi 10000 o 100000 euro. Un'obbligazione viene generalmente emessa e sottoscritta da degli investitori che poi la trattano (vendono/acquistano) su dei mercati. Nel post precedente vi avevo giá parlato ad esempio del MOT.

I prezzi sono espressi considerando il rimborso alla scadenza del lotto minimo, considerato pari a 100, e il prezzo corrente é rapportato sempre a 100 (notate peró che il lotto minimo puó essere di 1000 o 10000 euro). Prendiamo ad esempio un BTP che scade nel 2028, tipo questo. Un BTP é un titolo di stato emesso dall'Italia a tasso fisso. Possiamo vedere che:

- esso ha lotto minimo di 1000 euro

- é quota a 94 circa, ergo se volete comprarne una quantitá minima dovrete sborsare 940 Euro

- nel 2028 avrete un rimborso di 1000 Euro, quindi otterreste un guadagno di circa 60 Euro

- nel frattempo vi corrisponderá annualmente il 2% del valore nominale, quindi 20 Euro

In questo caso si dice che il prezzo é sotto la pari, ma puó anche essere sopra la pari, si veda qua.

Per sintetizzare come i tassi di interesse influiscono sui prezzi, mettiamo caso che la BCE alzi il tasso al 2%. La nostra obbligazione rende giá il 2%, ma a 10 anni, considerato che a 1 anno avremmo giá questo rendimento, un decennale dovrebbe rendere di piú. Ma come é possibile ció? Se il prezzo del nostro decennale si abbassasse, potremmo avere un rendimento maggiore, otterremo sempre le stesse cedole ma a rimborso avremmo sempre 100 ma avendolo comprato a un prezzo piú basso dell'attuale, tipo 90 invece di 94, avremmo una maggiore plusvalenza. Come si puó capire, quindi, al crescere dei tassi si assisterá a una diminuizione del prezzo delle obbligazioni, e viceversa.

Ilusteró adesso un caso che illustra come i vari fattori (tasso BCE, durata, rischio emittente) influenzano il prezzo e il rendimento di una obbligazione. Il caso riguarda la Republica d'Irlanda ed un bond emesso nel 2007, con scadenza nel 2018 e un tasso annuo del 4,5%. Il titolo non é trattato sul MOT ma su altri mercati (tipo la Borsa di Berlino o EuroTLX). Qui sotto trovate l'andamento del prezzo nel tempo (grafico preso dalla Borsa di Berlino)

Notato che fluttuazione del prezzo nel tempo? Cosa é successo nel periodo 2009-2011 per fare crollare cosí il prezzo? Durante quegli anni era scoppiata la crisi dei debiti sovrani e l'Irlanda ne fu colpiata in pieno. Si pensava che il Paese avrebbe dichiarato bancarotta, di conseguenza gli investitori vendevano i titoli di stato irlandesi per sbarazzarsene al piú presto, facendone crollare il prezzo.

Dopodiché nel 2011 venne un piano di salvataggio della UE che salvó il Paese, l'economia torno a crescere e la crisi fu risolta, l'Irlanda era tornato a diventare affidabile agli occhi degli investitori che tornarono a comprarne le obbligazioni. Notare che nel frattempo, il tasso BCE fu abbassato notevolmente per contrastare questa crisi se nel 2008 era al 4%, nel 2011 era al 1% (3 anni dopo fu ritoccato a 0). Ergo, il prezzo di questa emissione andó alle stelle, toccando quota 115. Il prezzo poi naturalmente tende al valore nominale di 100 con l'avvicinarsi della scadenza.

Il caso esposto é un po' particolare ed un po' estremo, viste le circostanze. Nella realtá le fluttuazioni dei prezzi di un'obbligazione sono piú contenute.

Appunti sparsi e disordinati sulle obbligazioni - parte I

Inizio con questo post un excursus sulle principali tipologie di investimento finanziario. Gli argomenti che esporró sono giá ampiamente trattati in rete e dovrebbero essere di conoscenza per tutti, ma stranamente noto ancora molta ignoranza su di essi.

La pagina di Wikipedia Italia sulle obbligazioni é fatta abbastanza bene, e vi invito a leggerla tutta per avere una prima idea. Copiando da essa, possiamo dare come definizione che un obbligazione (bond in inglese) é un titolo di debito emesso da societá o enti pubblici che attribuisce al suo possessore, alla scadenza, il diritto al rimborso del capitale prestato all'emittente, piú un interesse su tale somma. Tale interesse é corrisposto nel tempo sotto forma di cedole, che hanno tipicamente cadenza annuale e sono una percentuale del capitale prestato. Come prima sommaria classificazione, possiamo dividere le obbligazioni tra quelle che corrispondono un tasso fisso e stabilito all"emissione come cedola  e un tasso variabile nel tempo in base a differenti parametri finanziari. Esistono altri tipi di obbligazioni piú complesse (se avete letto la pagina Wikipedia che vi ho consigliato sono elencati), ma per il momento ci fermeremo a questa categorizzaione.
Il mercato obbligazionario come grandezza (cioé valore totale di tutti i titoli) é il piú grande a livello mondiale, secondo varie stime é all'inicirca il doppio di quello azionario (si veda qui o qui ad esempio) e influenza importanti variabili del sistema economico come i tassi di interesse.
Le obbligazioni sono liberamente scambiate o quotate su vari mercati. In Italia ad esempio la Borsa di Milano ha il MOT dove é possibile acquistare e vendere liberamente varie tipologie di questo tipo di strumenti.

I piú grandi emettitori di questi titoli sono gli stati le cui emissioni, considerata la loro grandezza e importanza, fanno in un certo senso da riferimento (benchmark) per tutte le altre tipologie di investimento. Essenzialmente, quando si prestano dei soldi a qualcuno, si spererebbe di riaverli indietro. Nella vita reale, vi fiderete piú a dare i vostri soldi a una persona che considerate fidata piuttosto che al primo che incontrate per la strada. Oppure a qualcuno che non conoscete ma di cui avete buone referenze. Essenzialmente, volete valutare la qualitá e solvibilitá dell'emittente. Ci sono stati e ci sono casi (Argentina o Grecia, per citare casi famosi) di Nazioni che sono andate in crisi e non hanno ripagato (tecnicamente si chiama default, parola abbastanza di attualitá da qualche tempo a questa parte anche per l'Italia), ma essenzialmente hanno trascinato nel baratro il resto dell'economia del loro Paese, e quindi ne hanno risentito altri enti emettitori  tipo le banche e le aziende dei rispettivi paesi, nonché l'intera economia locale, che hanno finito per non potere ripagare a loro volta.
Altro parametro importante é la durata di un'obbligazione. Se ad esempio compro un obbligazione che scade tra un anno da un emittente anche non sicuro al 100%, posso essere piú certo peró, data la vicinanza nel tempo del rimborso, che esso mi ripagherá. Ma se la scadenza é piú in la nel tempo, tipo tra 30 anni, questa sicurezza si sgretolerá un poco e potrei considerare piú rischioso questo investimento. Ecco allora che potrei peró barattare questa sicurezza con un maggior rendimento che possa ripagarmi del rischio. Tutte queste considerazioni sono ció che muovono gli investitori nelle loro decisioni.

Per illustrare con dati reali questi due importanti concetti (rischio emittente e durata nel tempo) proveró a spiegarvi un dato di cui avrete sicuramente sentito parlare: lo spread Italia - Germania. In pratica é la differenza tra quanto rende un titolo di stato tedesco e uno italiano. La Repubblica Federale Tedesca infatti,  a torto o a ragione (per me molto a ragione, ma non ne spieghero i motivi qui ne voglio avventurarmi in flame) é considerata al momento molto piú affidabile e finanziariamente stabile (cioé in grado di ripagare i propri debitori)  rispetto alla nostra cara Repubblica Italiana. Proviamo a vedere i rendimenti ad oggi (20 settembre 2018) dei titoli pubblici di questi due emittenti a 10 anni. Un bond tedesco a 10 anni (presi i dati da qui, ovviamente nel tempo cambieranno...) rende ad oggi 0.468% di rendimento annuo mentre un titolo italiano a 10 anni 2,9% (in questa pagina i dati), visto che differenza? Il mitico spread sul decennale tra Italia e Germania di cui tutti parlano consiste essenzialmente in questo. Se andiamo a vedere i rendimenti a un anno dei titoli di stato dei rispettivi paesi, sempre ad oggi saranno dello 0,4% per l'Italia e addirittura -0,5% (si rendimento negativo, avete capito bene, essenzialmente il titolo é considerato talmente sicuro che é un po' l'equivalente di mettere i soldi sotto il materasso) per la Germania (preso questi dati da qui e qui). Questo ultimo esempio ci mostra che i rendimenti a breve termine sono piú bassi di quelli alla lunga.

Tutte queste elucubrazioni, per dire che il rendimento offerto dalle obbligazioni statali é un po' considerato il rendimento a rischio zero (risk-free) e che se un investimento vi promette o offre di piú rispetto a esso, significa anche che il rischio é piú alto. O per vederla in un altro modo, se volete investire in un qualcosa che considerate piú rischioso, vi aspettate un rendimento piú alto. Considerate questo risultato come un po' la legge zero della finanza.